Vous louez une chambre ou un meublé via AirBnB ou Booking.com ? Et vous le faites en tant que travailleur indépendant à titre complémentaire ? Si c’est le cas, il y a de fortes chances que vous ne facturiez pas la TVA à vos clients parce que vous bénéficiez d’une exonération pour les petites entreprises. Mais attention : les règles pour être considéré comme un service hôtelier sont en train de changer. Dans un nouveau projet de loi, la mise disposition de logements meublés sera assujettie à la TVA beaucoup plus rapidement, et ce, à partir du 1er juillet 2022. Et cela vous place, en tant que bailleur, devant un choix important.
Une concurrence déloyale ?
La réforme du système ne tombe pas du ciel. L’exonération de la TVA pour les locations sur AirBnB, Booking et autres plateformes a longtemps été une épine dans le pied du secteur hôtelier. Les professionnels du secteur considèrent qu’il s’agit d’une concurrence déloyale, car eux sont tenus de facturer la TVA aux clients. Le gouvernement a donné une réponse favorable à leur revendication.
A partir de quand êtes-vous considéré comme un service hôtelier aujourd’hui ?
Actuellement, la mise à disposition de logements meublés est qualifiée de prestation hôtelière si, en plus du séjour, vous proposez systématiquement à tous les clients les services suivants pour un prix unique et forfaitaire, c’est-à-dire un prix auquel vous ne pouvez déroger :
- Un accueil sur place pendant une grande partie de la journée. La réception numérique et/ou la réception téléphonique sont des alternatives valables.
- L’une des prestations suivantes :
- Entretien et nettoyage réguliers pendant le séjour. Si celui-ci ne dépasse pas 7 jours, le nettoyage avant et après est suffisant.
- Mise à disposition de linge de maison, renouvelé au moins tous les 4 jours.
- Petit-déjeuner quotidien.
Dans le projet de loi actuellement sur la table, vous serez considéré comme un service hôtelier à partir du 1er juillet 2022 si vous remplissez les conditions suivantes :
- La durée de location du meublé ne dépasse pas 3 mois.
- Le bailleur doit proposer au moins l’un des services suivants :
- S’occuper de l’accueil physique pendant toute la durée du séjour des clients. Ou :
- Proposer du linge de maison et – pour les séjours de plus d’une semaine – assurer son remplacement une fois par semaine. Ou :
- Fournir un petit-déjeuner quotidien.
Les réglementations entourant ces services ont depuis changé et nous les expliquons plus en détail ci-dessous.
D’autres changements vous concernent.
Par ailleurs, les services ne doivent pas nécessairement être fournis par vous en tant qu’exploitant. Ils peuvent être délégués à une tierce partie. Le prix global est également supprimé. Chaque service peut être facturé séparément. En outre, les clients ne doivent pas nécessairement prendre les services supplémentaires, tels que le petit-déjeuner ou le linge de maison. Il suffit que vous les proposiez. Et enfin, l’accueil doit être physique et pour tout le séjour (donc pas seulement au moment du départ et de l’arrivée).
*exemption explicite des petites entreprises
Condition supplémentaire : trafic de service d’établissement de capacité
L’un d’eux tient compte de la qualité de l’établissement du prestataire de services, en établissant 3 catégories :
1. Hôtels ou motels
2. Établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels et des motels et dans lesquels l’hébergement est habituellement fourni à des clients payants pour une période de moins de trois mois.
3. Établissements ayant une fonction similaire à celle des hôtels et des motels, où l’hébergement est habituellement fourni à des clients payants pour une période supérieure à trois mois.
Ainsi, une exigence supplémentaire non mentionnée dans le billet de blog est que l’établissement doit habituellement (normalement = plus de 50% selon moi) être utilisé pour des périodes de location de moins de 3 mois (catégorie 2) avant que le régime de logement meublé (c’est-à-dire avec TVA) puisse s’appliquer (lorsque les autres conditions sont remplies). Si l’établissement relève de la catégorie 3, toutes les locations sont exonérées, y compris celles de moins de 3 mois.
Changement : le service supplémentaire doit être acheté
Si le client a le choix de prendre ou non un service connexe (moyennant le paiement d’un supplément), il n’y a service connexe que si le client opte expressément pour ce service. La simple offre de l’option par l’opérateur n’est pas suffisante. Cela diffère de ce qui était indiqué dans l’article du blog, notamment que l’achat effectif n’était pas nécessaire.
Ajout : le régime d’exonération des petites entreprises ne s’applique explicitement pas aux logements meublés.
Remarque importante : les activités qualifiées de SCT de logements meublés sont explicitement exclues du régime d’exemption pour les petites entreprises. Si l’on effectue le SCT d’un logement meublé, on doit donc se conformer à toutes les formalités requises en matière de TVA.
Le dilemme qui vous attend.
Pour vous, en tant que loueur, le choix est cornélien. Opter pour l’offre de votre logement meublé en tant que location immobilière, sans TVA et sans droit à déduction, afin de pouvoir pratiquer un prix attractif ? Ou prendre le statut de service hôtelier, soumis à la TVA, ce qui signifie que vous pouvez déduire la TVA en amont sur les frais encourus, mais que vous devrez également présenter une note plus élevée ?
La qualification en service hôtelier n’est pas nécessairement désavantageuse.
Quoi qu’il en soit, proposer une location exemptée de TVA est devenu beaucoup plus difficile. Mais… le fait que vous deviez peut-être revoir vos prix à la hausse est compensé par la possibilité de déduire toute votre TVA en amont. Supposons que vous désiriez effectuer des travaux dans la pièce que vous louez. Dans ce cas, vous pourrez déduire la TVA par exemple.
En bref : le tarif de votre location n’est pas le seul facteur décisif. C’est l’ensemble des coûts qui doit être pris en compte. Votre conseiller PIA est l’interlocuteur idéal pour examiner cette question avec vous. N’attendez pas trop longtemps. Vous serez fin prêt pour la saison d’été 2022 – une saison sans COVID, espérons-le.
En savoir plus sur nos services ?
Nous vous aidons avec plaisir.
Abonnez-vous à notre newsletter